El promotor en las reclamaciones por daños constructivos
La llamada en garantía del promotor en los procedimientos por defectos constructivos: responsabilidad, intervención de terceros y doctrina del Tribunal Supremo
La intervención del constructor, arquitecto o arquitecto técnico en un procedimiento judicial promovido contra el promotor no supone automáticamente que aquellos adquieran la condición de demandados ni que puedan ser condenados. Analizamos su regulación y las consecuencias jurídicas de esta figura procesal.
1. La responsabilidad por defectos constructivos
Los defectos constructivos constituyen una de las principales fuentes de litigios en el ámbito inmobiliario.
Humedades, filtraciones, deficiencias estructurales, problemas de impermeabilización, defectos en fachadas o incumplimientos de las condiciones de habitabilidad pueden dar lugar a reclamaciones judiciales contra los agentes que intervinieron en la construcción.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), establece un régimen específico de responsabilidad por determinados daños materiales derivados de vicios o defectos constructivos.
En su artículo 17 distingue, según la naturaleza del daño, diferentes períodos de responsabilidad:
Diez años: daños materiales derivados de defectos que afecten a elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Tres años: daños materiales causados por defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad legalmente establecidos.
Un año: daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado, respecto de los cuales responde el constructor.
Estos períodos deben diferenciarse del plazo de prescripción de las acciones del artículo 18 LOE, sin perjuicio de las acciones contractuales que puedan corresponder.
2. ¿Qué significa que el promotor llame en garantía a otros agentes de la edificación?
Cuando el propietario demanda al promotor, este puede considerar que los defectos denunciados tienen su origen en actuaciones atribuibles a otros agentes de la construcción.
Por ejemplo:
Una ejecución defectuosa de los trabajos por parte del constructor.
Un error de proyecto atribuible al arquitecto.
Deficiencias relacionadas con la dirección o supervisión de la ejecución de la obra.
En estos supuestos, el promotor puede solicitar la intervención de los agentes correspondientes mediante el mecanismo procesal conocido como intervención provocada o llamada en garantía.
Su regulación se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la disposición adicional séptima de la LOE.
Esta última permite que el demandado solicite, dentro del plazo para contestar a la demanda, que esta se notifique a otros agentes que también hayan intervenido en el proceso edificatorio.
La finalidad es permitir su intervención en el litigio y proteger sus posibilidades de defensa ante las consecuencias jurídicas que puedan derivarse del procedimiento.
3. ¿El tercero llamado en garantía se convierte automáticamente en demandado?
No. Esta es una de las cuestiones procesales más importantes.
El Tribunal Supremo ha establecido que la llamada en garantía no convierte automáticamente al tercero en parte demandada.
La STS 538/2012, de 26 de septiembre, constituye una referencia esencial para comprender esta distinción.
La doctrina jurisprudencial diferencia entre dos situaciones:
A. El tercero interviene en el procedimiento, pero el demandante no dirige ninguna pretensión contra él.
En este caso, el tercero puede ejercer las facultades procesales de defensa que correspondan a su posición, pero no adquiere automáticamente la condición de demandado.
Por tanto, la sentencia no debe contener un pronunciamiento de condena o absolución respecto de él.
B. El demandante decide dirigir expresamente su pretensión contra el tercero.
En este supuesto, el tercero puede adquirir la condición de demandado, con las correspondientes consecuencias procesales y la posibilidad de que se dicte una resolución sobre su responsabilidad.
La distinción resulta especialmente importante porque no debe confundirse la participación en el procedimiento con la existencia de una acción judicial ejercitada contra una persona determinada.
4. ¿Puede el promotor quedar liberado de responsabilidad?
La llamada en garantía no constituye, por sí misma, una causa de exoneración del promotor.
El artículo 17.3 LOE contempla la responsabilidad solidaria del promotor frente a los adquirentes por los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de construcción, en los términos legalmente previstos.
En consecuencia, cuando concurran los requisitos legales, el promotor no puede eludir su responsabilidad frente al adquirente mediante la simple alegación de que los defectos fueron causados por el constructor o por otros técnicos intervinientes.
Esta responsabilidad frente al propietario debe distinguirse de las posibles acciones de repetición que posteriormente puedan ejercitarse entre los distintos agentes de la edificación.
5. ¿Qué efectos produce la sentencia sobre el tercero llamado?
La disposición adicional séptima LOE establece un régimen específico de oponibilidad y ejecutabilidad de la sentencia frente a los agentes llamados al procedimiento.
Sin embargo, este precepto debe interpretarse conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y a las exigencias del derecho de defensa.
La STS 538/2012, de 26 de septiembre, precisó que el tercero puede quedar vinculado por las declaraciones efectuadas en la sentencia sobre su actuación en el proceso constructivo.
Ello puede tener consecuencias en un procedimiento posterior, especialmente cuando se ejerciten acciones entre los distintos agentes de la edificación.
Ahora bien, dicha vinculación no equivale automáticamente a la existencia de un título ejecutivo que permita reclamar directamente al tercero una condena dineraria que no se ha pronunciado contra él.
Esta diferenciación es fundamental para comprender el alcance real de la llamada en garantía.
La doctrina ha sido reiterada por resoluciones posteriores, entre ellas la STS 971/2024, de 8 de julio.
6. ¿Qué ocurre con las costas procesales?
La intervención provocada también plantea cuestiones relevantes en materia de costas.
Cuando el demandante decide ampliar su pretensión frente al tercero, deben valorarse las reglas generales de imposición de costas en relación con el artículo 14.5 LEC.
Si el demandante no dirige ninguna pretensión contra el tercero, la solución es diferente.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha distinguido estos supuestos y ha otorgado relevancia a que el llamamiento estuviera o no justificado.
Por ello, la intervención de un tercero no debe considerarse una actuación procesal sin consecuencias económicas.
7. La importancia de una adecuada estrategia procesal
En los procedimientos por defectos constructivos, la identificación de los posibles responsables exige un análisis jurídico y técnico previo.
No basta con determinar que existen defectos en el inmueble.
También es necesario examinar:
La naturaleza y el origen de los daños.
La intervención concreta de cada agente de la edificación.
Los períodos de responsabilidad y los plazos de prescripción aplicables.
Las acciones legales que pueden ejercitarse.
La conveniencia de dirigir la demanda contra uno o varios responsables.
Las consecuencias de la intervención provocada y de una eventual ampliación de las pretensiones.
Desde la perspectiva del propietario, una decisión inadecuada sobre la legitimación pasiva puede dificultar la efectividad de la reclamación.
Desde la perspectiva del promotor o del profesional llamado al procedimiento, resulta esencial determinar el alcance de su intervención y las consecuencias que la sentencia pueda producir.
8. Conclusión: llamar en garantía no equivale a demandar
La intervención provocada prevista en la Ley de Ordenación de la Edificación constituye un instrumento procesal relevante en los litigios por defectos constructivos.
No obstante, su utilización exige distinguir entre la participación de un tercero en el procedimiento, su eventual condición de demandado y los efectos jurídicos de la sentencia.
El promotor no queda liberado automáticamente de responsabilidad por llamar a otros agentes, ni estos pueden ser condenados por el mero hecho de haber sido llamados al proceso.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha delimitado estas cuestiones, reforzando la importancia del principio dispositivo, del derecho de defensa y de la correcta configuración de las pretensiones procesales.
En LAYMA ABOGADOS entendemos que una reclamación por defectos constructivos requiere un estudio individualizado de los hechos, la documentación técnica y la normativa aplicable.
La correcta dirección del procedimiento es tan importante como la acreditación de los daños reclamados.
Referencias normativas y jurisprudenciales
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: artículos 17 y 18 y disposición adicional séptima.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil: artículo 14.
STS 538/2012, de 26 de septiembre.
STS 790/2013, de 27 de diciembre.
STS 971/2024, de 8 de julio.
STS 459/2020, de 28 de julio.
LAYMA ABOGADOS
Ana Isabel Gómez Ayala
Colegiada ICAMálaga nº 6511
Teléfono: 675 727 256
www.laymaabogados.com
(Artículo redactado tras la presentación en el día de hoy, 14-10-2026, de una conferencia por abogado especialista en esta materia, en Curso Especialista en asuntos Inmobiliarios, que imparte el CGAE. Considerando que es un asunto muy desconocido por muchos abogados y ciudadanos, es por lo que he procedido a realizar esta publicación).